[购房指南]楼市“潜规则”及风险

做低房价、鸳鸯合同、一成首付、假离婚……楼市总有一些让人眼花缭乱的专有名词，这些名词的背后是楼市里只做不说的“潜规则”。这些操作方式成了某些买卖双方乃至中介行业内心领神会的“法则”。房地产时报在此提醒交易双方，必须弄清楚这些“潜规则”背后潜藏的风险，不要因小失大。
 
　　1、做低房价
 
　　当下房市，做低房价几乎是公开的秘密。做低房价是指买卖双方在签订房屋买卖合同时，共同协商签定“阴阳合同”。所谓阴阳合同就是说合同签两份：一份是以一个虚假的较低的价格送进房地产交易中心，用以评估纳税，另一份才是真正的成交价，双方按照这份合同约定的价格进行交易。换句话说，公开报给政府纳税的房价比实际成交的价格低，人为的“做低”。
 
　　做低房价主要是为了逃避纳税。目前上海市执行的税收标准主要围绕着普通房和非普通房的区分来设置。一旦交易房屋跨入普通房行列，卖家至少能省6.55%的交易税,买家能省1.5%的契税。不难算出，以总价100万元的房子为例，光税就省了8万多元。
 
　　根据今年3月最新调整的普通房标准：上海普通住房标准调整为“坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套”。因此，做低房价主要是围绕着这三个数字来的，力求做到标准线内，减少税赋支出。
 
　　风险提醒：首先，这一做法肯定是违法的。一旦被查出做低房价，会面对多重风险。对双方而言，低房价有可能无法通过交易中心的评估，导致交易受阻；对上家而言，最大的风险是“弄假成真”，下家坚持以“做低价“购买；对下家而言，今后再次出售房屋时，由于登记买入价较低，差额加大，税负也将因此而增加。
 
　　上海大邦律师事务所张黔林表示，个人做低房价实践中很少被处罚。但如果是开发商做低，则可能被房管部门和税务部门予以处罚。值得注意的是，因为做低房价引发纠纷，很可能会被法院认定合同无效，利益得不到保护。
 
　　2、一成首付
 
　　“9万元上海买套大三房”，看上去让人非常心动！在前不久举办的“上海之春”房展会上，多个楼盘推出“一成首付”。前文所说的9万元就是一套三房首付的一成。听上去很优惠，深入了解后发现，“一成首付”又分两种情况：一种实际是 “分期首付”，付完一成首付后，购房者务必在短时间内（短则一周，最长半年）之内付清其余两成款项，才能签订购房合同、办理按揭贷款等；另一种情况是购房者付一成首付，其余两成由担保公司担保或开发商垫资。购房者凭着足额的首付款发票，去银行办理按揭贷款。签约前提是买房者需在接下来的1-2个月内补齐剩余的首付款。
 
　　不难发现，“一成首付”促销上的噱头大于实际功用。开发商想通过这种方式聚拢人气吸引眼球，快速回笼资金。这一方式只对那些“接龙式”（卖上套，买下套）的买家有好处，可以暂时缓解资金周转问题，但对于大部分购房者来说，“一成首付”意义不大。
 
　　风险提醒：如果手头资金不足，千万不能一看广告就行动。冲动之后你会面对短期内要还清的大额账单，以及无力支付导致违约后没收定金的苦果。
 
　　上海大邦律师事务所张黔林认为，“一成首付”对于开发商来说风险会更大一点。垫资或担保后，一旦房价下跌购房者违约，开发商会面临巨大的财务压力，还有可能被银行“断贷”。对购房人而言，只是还款压力增加，除此以外，并不会新增法律风险。签约时注意借款金额、利息、还款时间即可。注意在合同条款中约定不得预先扣除利息，不得计复利，利率不得高于银行同期贷款利率的4倍。
 
　　3、小产权房
 
　　“小产权房”是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅。
 
　　“小产权”这一官方提法最早出现在2007年6月建设部发布的 《关于购买新建商品房的风险提示》中。建设部提醒“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。简单来说，就是市民不能购买农民房，产权存在瑕疵，无法过户。
 
　　但是小产权房便宜，即使明知不能过户，还是有不少人购买。近年来为规避法律，还出现了以出租房屋永久使用权的方式来代替买卖的做法。
 
　　小产权房之所以便宜，是因为它盖在农村集体土地或者宅基地上，性质属于集体土地，节省了大笔的土地出让金和交易税费。
 
　　风险提醒：国家法律土地制度规定非常明确，集体土地只能在农民范畴内流转。因此，购买“小产权房”是违法的，买入“小产权房”后，一旦上家反悔产生纠纷，买家的权益无法得到保护。
 
　　至于将买卖偷换概念，改成永久租赁权的做法。首先，法律规定房屋最长租赁期为20年，没有永久这一说法。其次，一旦房屋的权益属于所有权人，一旦发生动拆迁，承租人权益没有保障。
 
　　张黔林律师提醒购房者，司法实践中这类合同有可能会被法院认定为名为租赁实为买卖的合同，并因此被认定无效。在合同无效后，买方要返还房屋，卖方返还房款，买方如有损失，卖方也应适当赔偿。如果买入“小产权房”再转卖，合同仍然有可能被认定无效，产生连锁纠纷。
 
　　4、假离婚
 
　　为了享受首套房的优惠，熊女士不惜和丈夫“假离婚”：把房子写在丈夫名下，自己没有贷款记录也没有房子，可算首套房，首付三成，利率7折。相比二套房五成首付，1.1倍利率，总价100万元的房子，利息差五六十万元。一张9元钱的离婚证就能省下这么多钱。
 
　　一个网友问：我是已婚男，有套小房，现想换套大房，把小房送父母，但过户费太高。请问怎么减免相关费用？网友回复：与老婆离婚，房给老婆，房产证去掉你名字。爸妈离，老婆和老爸结，房产证加爸名。老婆再与老爸离，房给老爸，去老婆名，然后各自复婚，房加妈名，共离婚结婚6次，花费共54元！
 
　　这是针对“二套房”政策想出来的“办法”，与此相对的是家庭唯一住房和首套房。这两者还有区别，前者是按照名下有没有房子，如没有，再购房就享受唯一一套住房的优惠。首套房则是商业银行贷款的认定标准，只要贷过款即使是家庭唯一住房也只能算二套。首套房享受首付和利率优惠，唯一住房则享受契税优惠。
 
　　风险提醒：这一“办法”确实行得通，从伦理上来说可能不被接受，但从法律上来说，没有什么法律限制。成本也比较小。除了离婚证的成本外，夫妻之间加名去名，可省下契税，整个过程只需要几百元的手续费即可。要当心的是“弄假成真”，人房两空。张黔林律师指出，如果没有其他协议，像熊女士这种做法，此前她和丈夫共有的房产就会变成丈夫自己的婚前财产，即使复婚也不会改变婚前财产的性质。而后面的这套小房，只有首付是熊女士的婚前财产，贷款部分在复婚后属于夫妻共同财产。今后一旦发生婚变，在财产分割上很容易发生纠纷。
 
　　5、假赠与
 
　　这里所说的假赠与主要是两种情况：一种是假赠与真买卖，以赠与之名行房产买卖之实；另一种是假赠与博优惠，通过将名下房产假赠与给其他亲属，绕开限购，同时获取唯一住房的政策优惠。
 
　　这实际上是：这和假离婚一样，都是为了避税想出的“办法”。近几年国税总局加强了打击“假赠与”的力度，发文把个人无偿赠与行为区分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类，后者出售受赠房时要征收全额20%的个人所得税，至此假赠与真买卖基本绝迹。
 
　　目前假赠与主要是通过清空名下房产，绕开限购令可以再购房，同时规避房产税。
 
　　风险提醒：但是这样做不一定划算。即使是一般赠与行为，受赠人也要缴纳契税。受赠人再转卖该房时，根据2009年国税总局颁发的通知规定，卖房所得减除该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中的相关税费后的余额，还得依法纳税。此外，一般人会选择把房产赠与给父母，父母去世后，即使顺利继承，还得交一笔公证费用，上海3月1日开始下调公证费，按照房屋评估价的1%收费。
 
　　上海步界律师事务所郭韧律师提醒读者，一旦把房子赠与给父母，父母有权处置房屋，将房屋给其他继承人甚至是外人，届时想拿回来就不容易了。
 
　　此外根据国家税务总局规定，对在生前就将房产权交给继承人的赠与行为以及将房产指定给法定继承人以外的单位或个人的遗赠行为，应当征收契税。也就是说，如果想在父母生前拿到产权，就要缴纳契税了。
 
　　6、配套商品房
 
　　市面上经常有配套商品房出售，看起来和同区域的商品房建筑品质差不多，但是价格上要便宜不少。一个重要原因是，根据国家现行政策，配套商品房产权登记满3年后才能上市交易。因此，不少业主急于出手时，只得降价出售。
 
　　配套商品房属于动迁安置房的一种，主要用来安置因重大市政工程动迁的居民，虽然房屋产权属于个人所有，但在产权证上会加盖配套商品房印章，在取得所有权的3年之内不能上市交易。而因为商业原因动迁，“拆私还私”的动迁房，则没有转让期限限制，可以自由上市交易。
 
　　风险提醒：配套商品房确实比市场上同类物业要便宜，但是买这类房屋就要面对暂时不能过户的问题。买卖双方只能先签买卖合同，甚至可以先交房入住，但过户必须等到拿到产证满3年后才能去交易中心办理手续。在这期间有可能会面对因房价上涨卖家反悔而导致的纠纷。
 
　　郭韧律师提醒购房者，双方签订的买卖协议受法院法律保护，一旦发生纠纷进入诉讼阶段，法官按合同意思自治原则，一般是支持协议约定，承认买卖合法。但同时政策规定该房屋不能过户，所以即便法院判协议有效，也得等满3年后才能办理产权过户。而在这3年间，房价变化无法预估，一旦房价上涨过多，卖家受利益驱使，产证办出后不告知原买家，再将房屋高价卖给其他人，会产生一房两卖的连锁纠纷。一旦期满后另一买家办理了产权过户，那购房人就不能获得房屋，只能拿回房款和违约金，且违约金不能超过总房价的20%，一般诉讼法院能支持的违约金也就在5%-20%之间。 20:13 2013-3-2